คดีคอนโดมิเนียม สร้างไม่เสร็จ หรือล่าช้ากว่าที่กำหนด ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า ผู้จะซื้อสามารถเรียกค่าเสียหายได้
ดังนี้
1 กรณีก่อสร้างไม่เสร็จ (หยุดสร้างกลางคัน)
หรือไม่ก่อสร้างเสร็จภายในกำหนด ผู้จะซื้อมีสิทธิ์ขอยกเลิกสัญญาและขอคืนเงินจอง
เงินดาวน์ พร้อมเรียกดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ต่อปี นับจากวันเริ่มต้นชำระเงินจอง
2 กรณีก่อสร้างล่าช้า อันมีสาเหตุมาจากผู้ขายหรือผู้ประกอบการ
ตามกฎหมายกำหนดให้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องระบุเงื่อนไขให้ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน
ในอัตราวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะสร้างเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้า
หรือแล้วแต่ตกลงเป็นรายกรณีก็ได้
ความหมายของเงิน
1 เงินจอง คือ เงินที่จ่ายให้ ก่อนวันทำสัญญา
เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย
2 เงินมัดจำ คือ เงินที่จ่ายให้ ในวันทำสัญญา
เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
3 เงินดาวน์ คือ เงินที่จ่ายให้เป็นงวดๆ หลังวันทำสัญญา
เพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนก่อนถึงกำหนดวันซื้อขาย
เงินจอง เงินมัดจำ เป็นเงินที่มอบให้แก่กันไว้ อันมีลักษณะเป็นมัดจำ ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 377 เว้นแต่สัญญาจะเขียนกำหนดไว้ว่าเป็นการวางเงินไว้เพื่อประโยชน์อย่างอื่น
ซึ่งหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ส่วนที่เหลือ อย่างไร ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า
ผู้จะขายย่อมมีสิทธิริบเงินเหล่านี้ได้ในฐานะที่เป็นมัดจำได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378
เงินดาวน์ ไม่ใช่มัดจำ
เพราะมิใช่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาได้ให้ต่อกันไว้ในวันทำสัญญา
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377
แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาทรัพย์สินเท่านั้น ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า ดังนั้น
หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้จะขายย่อมไม่มีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้
อ้างอิงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3301/2547
เว้นแต่ในกรณีสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาระบุไว้เป็นอย่างอื่น เช่น
ระบุในสัญญาทำนองว่า "...หากผู้จะซื้อผิดสัญญา
ให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินดาวน์..." กรณีดังกล่าว
ย่อมทำให้เงินในส่วนนี้กลายเป็น "เบี้ยปรับ" ที่ผู้จะขายมีสิทธิริบได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญา
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 แต่หากสูงเกินส่วนก็สามารถปรับลดได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา
ที่น่าสนใจ
ประเด็นที่ 1 กรณีซื้อคอนโด
แต่เจ้าของโครงการโอนไม่ทันภายในกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6474/2541
โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้
และว่าผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้เสร็จโดยเร็ว ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคา
เป็นเวลาถึง 1 ปีเศษ ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่ากรณีต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด
ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญา
โดยมิได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ดังนั้นต้องถือว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว
โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้
ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก
ประเด็นที่ 2 กรณีในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุว่า จะสร้างคอนโดฯ
เสร็จภายในเมื่อใด เจ้าของโครงการจะสร้างเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร
ไม่ใช่ว่าจะสร้างเสร็จเมื่อใดก็ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 277/2553
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่าง ด. ผู้บริโภคกับจำเลย
เป็นปัญหาพิพาทเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรของจำเลย
ซึ่งคณะกรรมการคุ้มครองบริโภคโจทก์เคยประชุมและมีมติไว้แล้วว่า
การกระทำของจำเลยที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้บริโภคจำนวน
9 รายในโครงการดังกล่าวของจำเลย เป็นการละเมิดสิทธิของผู้บริโภคเหล่านั้น ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า เมื่อ
ด. ยื่นเรื่องราวต่อโจทก์อันเป็นปัญหาพิพาทในโครงการเดียวกันของจำเลย
เป็นเรื่องในลักษณะเดียวกับที่โจทก์เคยมีมติไว้แล้ว
โจทก์จึงไม่จำต้องนำเรื่องราวของ ด. เข้าประชุมอีก
เนื่องจากโจทก์ได้มีมติไว้แล้วว่าในการดำเนินคดีแก่จำเลยนั้นให้รวมถึงผู้บริโภครายอื่นที่จะมาร้องเรียนเพิ่มเติมในลักษณะเดียวกันในภายหลังด้วย
การฟ้องร้องของโจทก์ในคดีนี้จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522
มาตรา 10 (1) (7) และมาตรา 39
สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดเวลาการเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จไว้
แต่ก็เป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยต้องรีบลงมือก่อสร้างและก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเวลาอันสมควรอันเป็นไปตามหลักสุจริตตาม
ป.พ.พ. มาตรา 368
มิใช่ขึ้นอยู่กับความพอใจจำเลยว่าจะเริ่มลงมือก่อสร้างเมื่อใดก็ได้
แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้างโดยพลัน ตามมาตรา 203 เมื่อ ด.
ผู้บริโภคได้ชำระเงินแก่จำเลยเป็นจำนวนถึง 130,000 บาท ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า แต่จำเลยยังมิได้เริ่มลงมือก่อสร้างบ้าน
ด. จึงมีสิทธิที่จะไม่ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยได้เนื่องจากเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ตามมาตรา 369 ดังนั้น การที่ ด. ไม่ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยตั้งแต่งวดที่ 6
เป็นต้นไป ด. จึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา
การดำเนินคดีในศาลของเจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวง
ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2422 มาตรา 39 วรรคสอง ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า จึงต้องคืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นค่าส่งหมายเรียกสำเนาคำฟ้อง
และค่าส่งคำบังคับ ซึ่งเป็นค่าฤชาธรรมเนียมที่ชำระมาให้แก่โจทก์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 797/2556
แม้สัญญาจะซื้อจะขาย
มิได้กำหนดเวลาการเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างอาคารพาณิชย์ให้แล้วเสร็จไว้
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าแต่เป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องรีบลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างที่แล้วเสร็จไว้
เพื่อความเป็นธรรมแก่ประชาชนในฐานะผู้บริโภค
เมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดเวลาไว้แต่เป็นที่เห็นได้ว่า
จำเลยก็มีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้าง
และก่อสร้างให้แล้วเสร็จในเวลาอันสมควรอันเป็นไป ตามหลักความสุจริตตาม ป.พ.พ.
มาตรา 368 หาใช่การจะเริ่มลงมือก็สร้างและกำหนดเวลาแล้วเสร็จนั้นขึ้นอยู่กับความพอใจของจำเลยแต่ฝ่ายเดียว
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าเพราะจำเลยเป็นผู้รับประโยชน์จากเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว
จึงมีหน้าที่ต้องรีบก่อสร้างโดยพลันตาม ป.พ.พ. มาตรา 203
เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติชำระหนี้ตาม
ป.พ.พ. มาตรา 369 ดังนั้น การที่โจทก์ชำระเงิน 800,000 บาท
แก่จำเลยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า ย่อมมีความคาดหวังจะได้เห็นจำเลยปฏิบัติชำระหนี้ตอบแทน
คือ การเริ่มลงมือก่อสร้าง แต่เมื่อจะครบกำหนดเวลาชำระเงินดาวน์งวดแรกได้ความว่า
จำเลยยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้างอาคารพาณิชย์ทำให้โจทก์เกิดความไม่มั่นใจในโครงการของจำเลย
เพราะเงินค่างวดที่จะจ่ายแต่ละงวดเป็นจำนวนมากถึงงวดละ 334,000 บาท
โจทก์จึงไม่ยอมจ่ายเงินค่างวดและไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าจำเลยเองก็ไม่ได้แสดงความสุจริตโดยการแจ้งข้อมูลเกี่ยวกับโครงการให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือหรือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่างวดอีก
จึงถือได้ว่าการชำระหนี้ของโจทก์มิได้กระทำลงเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 205 ดังนั้น
การที่โจทก์ไม่ได้ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยในการริบมัดจำไม่ได้
เมื่อจำเลยไม่ก่อสร้างอาคารพาณิชย์
และโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ
7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่ได้รับเงินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391
ประเด็นที่ 3
กรณีเจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดในสัญญา
เมื่อผิดสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาเป็นสาระสำคัญ
ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที คู่กรณีจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2549
จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา
และจนถึงเวลาที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย
จำเลยก็ยังก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จ
พฤติการณ์เช่นนี้โจทก์หาจำต้องบอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยชำระหนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาไม่
เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่อาจหรือไม่มีเจตนาที่จะชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาได้อยู่ดี
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่า
โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน
การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ชอบแล้ว
เมื่อสัญญาเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม
จำเลยจึงต้องคืนเงินที่ได้รับไว้และเสียดอกเบี้ยแก่โจทก์ด้วยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ตาม
ป.พ.พ. มาตรา 391
ประเด็นที่ 4 เมื่อเจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในกำหนด
และผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้จะซื้อมีสิทธิได้ เงินจอง / มัดจำ / เงินดาวน์
คืนได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6746/2547
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยเวลาการชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว
โดยโจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนตามสัญญา
ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน หนี้ที่จำเลยทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง
29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท
คงเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น
ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้าย เพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าจำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว
เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ ตามมาตรา
369 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยบอกเลิกสัญญามาแล้วเท่ากับต่างฝ่ายต่างมีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน
สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน
คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิม
จำเลยต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามมาตรา 391
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6327/2549
โจทก์มิได้ชำระเงินค่างวดตรงตามเวลาและครบถ้วนในกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดวันที่โจทก์ต้องชำระเงินค่างวดงวดสุดท้ายและจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าจึงถือว่าต่างฝ่ายต่างมิได้ถือกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป
หนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันจึงไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกอีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลันโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้นได้
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคแรก
ประเด็นที่ 5 สัญญาตกลงกันไว้ ในกรณีผู้ซื้อผิดนัด
ฝ่ายผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำทั้งหมด มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ เพื่อความเป็นธรรม
ศาลมีอำนาจลดลงได้ตามสมควร
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3301/2547
โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000
บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท
จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา
เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ
ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด
เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ
แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น
เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน
จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2)
และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน
เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม
ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น
ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา
379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้
อายุความ : 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30
ประมวลแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 369 ในสัญญาต่างตอบแทนนั้นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้
จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือ ขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้
แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด
มาตรา 377 เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ
ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว
อนึ่งมัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย
มาตรา 378 มัดจำนั้นถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้
คือ
(1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้
(2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้
หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ
หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น
(3) ให้ส่งคืนถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้
หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ
มาตรา 379
ถ้าลูกหนี้สัญญาแก่เจ้าหนี้ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเป็นเบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ก็ดี
หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรก็ดี เมื่อลูกหนี้ผิดนัดก็ให้ริบเบี้ยปรับ
ถ้าการชำระหนี้อันจะพึงทำนั้นได้แก่งดเว้นการอันใดอันหนึ่ง
หากทำการอันนั้นฝ่าฝืนมูลหนี้เมื่อใด ก็ให้ริบเบี้ยปรับเมื่อนั้น
มาตรา 391 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว
คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม
แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่
ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น
ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น
การที่จะชดใช้คืน ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ
หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น
การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา
เรื่องให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2543
ข้อ 8.6
ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา
หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด
ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้
ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าแต่ทั้งนี้
ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น
ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย
แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด ทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ ขอเรียนว่าแต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้"
พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540
ต้องพิจารณาประกอบด้วย เพราะสัญญาจะซื้อจะขายที่เจ้าของโครงการให้ผู้จะซื้อลงนาม
มีลักษณะเป็นสัญญาสำเร็จรูป ที่มีการระบุข้อความไว้อยู่แล้ว แก้ไขไม่ได้
ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทีมทนายเชียงใหม่ และสำนักงานกฎหมายเชียงใหม่
1 การฟ้องผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการเป็นคดีผู้บริโภค
ผู้บริโภคไม่เสียค่าธรรมเนียมศาลใดๆทั้งสิ้น
2 เขตอำนาจศาล : ตามที่ตั้งของบริษัท
3 สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ต้องดูว่ามีรายละเอียดอย่างชัดเจน
4 หลักฐานการโฆษณาของผู้จะขาย ไม่ว่าจะเป็น ประกาศ / โฆษณา / โบรชัวร์
/ เว็บไซต์ เก็บข้อมูลไว้ดีๆ เพราะมีประโยชน์กรณีขึ้นศาล
5 ภาพถ่ายสภาพห้องที่ไม่เรียบร้อย เป็นสิ่งที่จำเป็นมาก เวลาขึ้นศาล
6 ต้องมีหนังสือบอกกล่าวเสมอ ก่อนที่จะยื่นคำฟ้องต่อศาล
7 กรณีโครงการล่าช้า ผู้จะซื้อควรมีหนังสือถึงผู้จะขาย
เพื่อสงวนสิทธิเรียกร้องค่าปรับเอาไว้
Tag: ทนายเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่, ทนายเชียงใหม่เก่งๆ, ปรึกษาทนายเชียงใหม่, ทนายอาสาเชียงใหม่, สภาทนายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่มืออาชีพ, ทนายความเชียงใหม่ช่วยเหลือ SME และ START UP, ทนายเชียงใหม่ความมุ่งมั่น, ทนายความเชียงใหม่คลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่มุ่งมั่นช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่คลายทุกข์
#สำนักงานทนายเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่ #สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่เก่งๆ #ปรึกษาทนายเชียงใหม่ #ทนายเชียงใหม่ #ทนายอาสาเชียงใหม่ #สภาทนายเชียงใหม่ #ทนายความเชียงใหม่
Share on Facebook